打開無障礙關(guān)于修訂《潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及實施辦法》的通知
安府規(guī)〔2021〕2號
關(guān)于修訂《潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)
地價標(biāo)準(zhǔn)及實施辦法》的通知
各鎮(zhèn)人民政府、萬峰林場，區(qū)府直屬各單位：
現(xiàn)將《潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及實施辦法》予以修訂，重新印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向區(qū)自然資源局反映。
2021年6月4日
公開方式：主動公開
抄送：區(qū)委各部、委、辦，人大辦，政協(xié)辦，紀(jì)委辦，法院，檢察院，人武部，各人民團(tuán)體，上級駐潮安各單位。
潮州市潮安區(qū)人民政府辦公室 2021年6月4日印發(fā)
潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及實施辦法
第一條為加強(qiáng)土地市場管理，規(guī)范地產(chǎn)市場交易行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實際，制定本基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及實施辦法。
第二條本次公布的基準(zhǔn)地價適用于潮安區(qū)城區(qū)及各鎮(zhèn)建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地（范圍詳見潮安區(qū)基準(zhǔn)地價圖）。
規(guī)劃區(qū)定級區(qū)域范圍外的國有建設(shè)用地使用權(quán)價格，參照定級區(qū)域末級執(zhí)行。
第三條 本辦法由區(qū)自然資源局負(fù)責(zé)具體實施，區(qū)財政、稅務(wù)和市場監(jiān)督管理等部門共同做好相關(guān)管理工作。
第四條基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地，按照商服、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)等用途，分別評估確定的“五通一平”（宗地紅線內(nèi)場地平整，宗地紅線外通路、通水、通排水、通電、通信）的開發(fā)程度條件下，評估基準(zhǔn)日為2019年5月31日，法定最高出讓年期城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)級別內(nèi)的平均價格，其中商服用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年、公共管理與公共服務(wù)用地（以下簡稱“公服用地”）50年。
第五條基準(zhǔn)地價由土地取得費、“五通一平”開發(fā)費、相關(guān)稅費、利息、利潤和土地所有權(quán)收益等構(gòu)成。
第六條基準(zhǔn)地價土地用途劃分為商服、住宅、工業(yè)、公服用地（類別一）和公服用地（類別二），共五類。
各類用地的具體劃分標(biāo)準(zhǔn)為：
（一）適用商服用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的用地包括：
1.零售商業(yè)用地：以零售功能為主的商鋪、商場、超市、市場和加油、加氣、充換電站等用地。
2.批發(fā)市場用地：以批發(fā)功能為主的市場用地
3.餐飲用地：飯店、餐廳、酒吧等用地。
4.旅館用地：賓館、旅館、招待所、服務(wù)型公寓、度假村等用地。
5.商務(wù)金融用地：指商務(wù)服務(wù)用地，以及經(jīng)營性的辦公場所用地。包括寫字樓、商業(yè)性辦公場所、金融活動場所和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公場所；信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)、廣告?zhèn)髅降扔玫亍?/p>
6.娛樂用地：指劇院、音樂廳、電影院、歌舞廳、網(wǎng)吧、影視城、仿古城以及綠地率小于65%的大型游樂等設(shè)施用地。
7.其他商服用地：指零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館、商務(wù)金融、娛樂用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地。包括洗車場、洗染店、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場、賽馬場、高爾夫球場、廢舊物資回收站、機(jī)動車、電子產(chǎn)品和日用產(chǎn)品修理網(wǎng)點、物流營業(yè)網(wǎng)點，及居住小區(qū)及小區(qū)級以下的配套的服務(wù)設(shè)施等用地。
（二）適用住宅用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的用地包括：
住宅用地指城鎮(zhèn)用于生活居住的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地，不含配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施等用地。
（三）適用工業(yè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的用地包括：
1.工業(yè)用地：指工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造、機(jī)械和設(shè)備修理及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地
2.采礦用地：指采礦、采石、采砂（沙）場，磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地，排土（石）及尾礦堆放地。
3.倉儲用地：指用于物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所用地，包括物流倉儲設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運中心等。
（四）公服用地（類別一）：指用于機(jī)關(guān)團(tuán)體、新聞出版、科教文衛(wèi)等的土地。
1.機(jī)關(guān)團(tuán)體用地：指用于黨政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、群眾自治組織等的用地。
2.新聞出版用地：指用于廣播電臺、電視臺、電影廠、報社、雜志社、通訊社、出版社等的用地。
3.教育用地：指用于各類教育用地，包括高等院校、中等專業(yè)學(xué)校、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園及其附屬設(shè)施用地，聾、啞、盲人學(xué)校及工讀學(xué)校用地，以及為學(xué)校配建的獨立地段的學(xué)生生活用地。
4.科研設(shè)計用地：指獨立的科研、勘察、研發(fā)、設(shè)計、檢驗檢測、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測、科普等科研事業(yè)單位及其附屬設(shè)施用地。
5.醫(yī)療衛(wèi)生用地：指醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復(fù)和急救設(shè)施等用地。包括綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等用地；衛(wèi)生防疫站、?？品乐嗡z驗中心和動物檢疫站等用地；對環(huán)境有特殊要求的傳染病、精神病等?？漆t(yī)院用地；急救中心、血庫等用地。
6.文化設(shè)施用地：指圖書、展覽等公共文化活動設(shè)施用地。包括公共圖書館、檔案館、科技館、美術(shù)館和展覽館等設(shè)施用地；綜合文化活動中心、文化館、青少年宮、兒童活動中心、老年活動中心等設(shè)施用地。
7.體育用地：指體育場館和體育訓(xùn)練基地等用地，包括室內(nèi)外體育運動用地，如體育場館、游泳場館、各大類球場及其附屬的業(yè)余體校等用地，溜冰場、跳傘場、摩托車場、射擊場，以及水上運動的陸域部分等用地，以及為體育運動專設(shè)的訓(xùn)練基地用地，不包括學(xué)校等機(jī)構(gòu)專用的體育設(shè)施用地。
（五）公服用地（類別二）：指用于社會福利、公園綠地、公共設(shè)施等的土地。
1.社會福利用地：指為社會提供福利和慈善服務(wù)的設(shè)施及其附屬設(shè)施用地。包括福利院、養(yǎng)老院、孤兒院等用地。
2.公園與綠地：指城鎮(zhèn)內(nèi)部的公園、街心花園、廣場和用于休憩、美化環(huán)境及防護(hù)的綠化用地
3.公共設(shè)施用地：指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的用地。包括供水、排水、污水處理、供電、供熱、供氣、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)、公用設(shè)施維修等用地。
第七條城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的級別基準(zhǔn)地價是以規(guī)劃建設(shè)用地紅線（指經(jīng)區(qū)自然資源局批準(zhǔn)可用于項目建設(shè)的用地紅線，其范圍包括建設(shè)小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、建筑物、構(gòu)筑物等所占的土地面積，不包括負(fù)擔(dān)的城市道路用地面積）內(nèi)面積為基礎(chǔ)測定的。
商業(yè)用地路線價是以臨街寬度為4米，進(jìn)深為15米的臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地為基礎(chǔ)測定的。
城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的級別基準(zhǔn)地價體系中商服用地的設(shè)定容積率為2.0、住宅用地的設(shè)定容積率為2.0、公服用地（類別一）的設(shè)定容積率為1.5。工業(yè)用地和公服用地（類別二）不設(shè)定容積率，根據(jù)具體項目設(shè)計需求設(shè)定。
第八條商服用地基準(zhǔn)地價的價格表現(xiàn)形式采用首層樓面地價作為級別價和路線價，住宅用地基準(zhǔn)地價采用平均樓面地價作為級別價。工業(yè)用地、公服用地（類別一）和公服用地（類別二）的基準(zhǔn)地價采用單位面積地價作為級別價。
根據(jù)潮州市城市總體規(guī)劃（2015-2035）確定的潮安城區(qū)規(guī)劃范圍（含庵埠鎮(zhèn)、彩塘鎮(zhèn)、金石鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)），其國有建設(shè)用地土地分為一至五級，一級為最高，五級為最低。東鳳鎮(zhèn)、古巷鎮(zhèn)、鳳塘鎮(zhèn)、浮洋鎮(zhèn)、江東鎮(zhèn)、登塘鎮(zhèn)等六鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，國有建設(shè)用地土地都分為一至三級。龍湖鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、文祠鎮(zhèn)、歸湖鎮(zhèn)、赤鳳鎮(zhèn)等五鎮(zhèn)及萬峰林場城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，國有建設(shè)用地土地都分為兩級。
第九條基準(zhǔn)地價應(yīng)用于具體宗地地價計算時，必須根據(jù)估價時點和宗地的具體條件利用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系進(jìn)行修正。
應(yīng)用商服用地級別基準(zhǔn)地價計算具體宗地地價時，要進(jìn)行區(qū)域因素、容積率、樓層、使用年期、臨路條件、街角地、開發(fā)程度和其它個別因素及期日等修正。
應(yīng)用商業(yè)用地路線價計算具體宗地地價時，要進(jìn)行容積率、樓層、使用年期、臨街深度、寬度、寬深比、街角地、開發(fā)程度和其它個別因素及期日等修正。
應(yīng)用住宅用地級別基準(zhǔn)地價計算具體宗地地價時，要進(jìn)行區(qū)域因素、容積率、樓層、使用年期、臨路條件、開發(fā)程度、其它個別因素及期日等修正。
應(yīng)用工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價計算具體宗地地價時，要進(jìn)行區(qū)域因素、使用年期、臨路條件、開發(fā)程度和其它個別因素及期日等修正。
應(yīng)用公服用地（類別一）級別基準(zhǔn)地價計算具體宗地地價時，要進(jìn)行區(qū)域因素、容積率、使用年期、臨路條件、開發(fā)程度和其它個別因素及期日等修正。
應(yīng)用公服用地（類別二）級別基準(zhǔn)地價計算具體宗地地價時，要進(jìn)行區(qū)域因素、使用年期、臨路條件、開發(fā)程度和其它個別因素及期日等修正。
第十條 利用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系法計算宗地地價時，要按照區(qū)自然資源局確定的土地用途和規(guī)劃條件進(jìn)行計算。
（一）對于規(guī)劃條件中的容積率，如果僅確定了容積率上限，則按照容積率上限核定宗地容積率；如果確定了容積率上限和下限，已建的按照實際容積率核定宗地容積率，未建成的按照容積率上限核定宗地容積率。
（二）對于已領(lǐng)取不動產(chǎn)登記證書但沒有規(guī)劃條件，已建的按照實建面積計容積率；但用途為商服或住宅用地的，容積率未達(dá)設(shè)定容積率的按設(shè)定容積率計，超過7.0按照容積率7.0核定；未建的須到區(qū)自然資源局申請批準(zhǔn)規(guī)劃條件。
第十一條商住混合用地項目中，商服部分采用項目所在的商服路線或商服用地級別的路線價或級別基準(zhǔn)地價測算，住宅部分采用所在住宅用地的級別基準(zhǔn)地價計算。
第十二條在商服和住宅用地級別基準(zhǔn)地價容積率修正中，容積率小于1.0時按1.0修正，大于7.0時按7.0修正；在公服用地（類別一）容積率小于0.5時按0.50修正，大于4.0時按4.0修正；工業(yè)用地和公服用地（類別二）不進(jìn)行容積率修正。
第十三條 根據(jù)潮安區(qū)實際情況，對除商服、住宅、工業(yè)、公服用地以外的其他用地設(shè)定適用基準(zhǔn)地價類型和修正系數(shù)。
（一）鐵路用地、軌道交通用地、公路用地、城鎮(zhèn)村道路用地和管道運輸用地適用公服用地（類別二）級別基準(zhǔn)地價，修正系數(shù)1.0；交通服務(wù)場站用地適用公服用地（類別二）級別基準(zhǔn)地價，修正系數(shù)1.2；港口碼頭用地適用公服用地（類別二）級別基準(zhǔn)地價，修正系數(shù)1.1。
（二）風(fēng)景名勝設(shè)施用地和宗教用地適用公服用地（類別一）級別基準(zhǔn)地價，修正系數(shù)0.8；殯葬用地適用公服用地（類別一）級別基準(zhǔn)地價，修正系數(shù)1.5；監(jiān)獄場所用地適用公服用地（類別一）級別基準(zhǔn)地價，修正系數(shù)1.0。
第十四條本基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)實施之日起，國有建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股等宗地價格評估以本基準(zhǔn)地價計。當(dāng)宗地價格評估低于基準(zhǔn)地價修正的宗地地價時，以基準(zhǔn)地價修正的宗地地價計。
第十五條 原以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)申請補辦非經(jīng)營性出讓手續(xù)的；或符合法律法規(guī)的規(guī)定，申請改變用途的，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)同意后，按2019年自然資源部印發(fā)的《劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導(dǎo)意見（試行）》進(jìn)行評估后補交地價款。
已購公有住房、房改房、解困房、安居房或經(jīng)濟(jì)適用房上市交易時，涉及宗地性質(zhì)為劃撥的，按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）進(jìn)行評估后補交土地出讓金。
第十六條 基準(zhǔn)地價根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定結(jié)合本區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和產(chǎn)業(yè)政策等因素適時進(jìn)行調(diào)整。
第十七條 本辦法由區(qū)自然資源局負(fù)責(zé)解釋。本辦法自頒布之日起施行，有效期五年，原《潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及實施辦法》（安府規(guī)〔2020〕4號）同時廢止。
附件：潮安區(qū)基準(zhǔn)地價更新及公共服務(wù)用地地價編制主要成果
政策解讀：關(guān)于《潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及實施辦法》的政策解讀
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