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關(guān)于《潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法》的政策解讀

一、起草背景

一是進(jìn)一步完善土地用途劃分的政策要求。根據(jù)《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號(hào)）的要求，市、縣政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀?、市場供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準(zhǔn)地價(jià)等，制定公共服務(wù)基準(zhǔn)地價(jià)，依法評(píng)估并合理確定出讓底價(jià)，2017年7月13日國土資源部辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2017〕27號(hào)），要求“自2017年8月1日開始，各地新發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)體系應(yīng)包含公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)”，我區(qū)已于2019年10月8日公布了潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新及公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)，2014年11月26日我區(qū)頒布《潮安區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法》中的用途與現(xiàn)行用途劃分存在部分不一致的實(shí)際問題，為有效解決，特制定本辦法。

二是體現(xiàn)近期政府對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向的規(guī)劃意志。隨著《潮州市城市總體規(guī)劃》（2015-2035）的頒布、實(shí)施，潮安區(qū)中心城區(qū)的規(guī)劃范圍發(fā)生了調(diào)整，本辦法對(duì)以上環(huán)節(jié)做了更新及調(diào)整。

二、《實(shí)施辦法》的法律依據(jù)和可行性

《實(shí)施辦法》以《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日第三次修正）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日第三次修正）及《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日發(fā)布）等法律法規(guī)為依據(jù)，明確了城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵、價(jià)格表現(xiàn)形式及主要級(jí)別分布等內(nèi)容，規(guī)范了《實(shí)施辦法》具體實(shí)施、管理和應(yīng)用的具體措施，補(bǔ)充了《實(shí)施辦法》應(yīng)用中特殊情況的說明，具有較強(qiáng)的針對(duì)性和可操作性。

《實(shí)施辦法》實(shí)施后，能夠解決現(xiàn)有城鎮(zhèn)國有土地資源資產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格與市場脫節(jié)，出讓劃撥土地、改變土地用途、土地上市交易時(shí)的評(píng)估依據(jù)欠標(biāo)準(zhǔn)等問題。

三、主要內(nèi)容說明

《潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法》共有17條條款。對(duì)適用范圍、實(shí)施與管理、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵、價(jià)格表現(xiàn)形式及主要級(jí)別分布情況、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系及其應(yīng)用說明、應(yīng)用中特殊情況說明、適用業(yè)務(wù)范圍及更新調(diào)整條件與解釋權(quán)等八大領(lǐng)域作出明確規(guī)定。

1、適用范圍，共一條，為第2條?！秾?shí)施辦法》適用于潮安區(qū)城區(qū)及各鎮(zhèn)建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)定級(jí)區(qū)域范圍外的國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格，參照定級(jí)區(qū)域末級(jí)執(zhí)行。

2、具體實(shí)施和管理部門，共一條，為第3條?！秾?shí)施辦法》由區(qū)自然資源局負(fù)責(zé)具體實(shí)施，區(qū)財(cái)政、稅務(wù)和市場監(jiān)督管理等部門共同做好相關(guān)管理工作。

3、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，共四條，為第4-7條。其中第4條確定了基準(zhǔn)地價(jià)的用地類型、開發(fā)程度、評(píng)估基準(zhǔn)日、出讓年期；第5條確定了基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格構(gòu)成；第6條確定了基準(zhǔn)地價(jià)土地用途的劃分標(biāo)準(zhǔn)；第7條確定了基準(zhǔn)地價(jià)的面積測定標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)定容積率。

4、基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格表現(xiàn)形式及主要級(jí)別分布情況，共一條，為第8條。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系及其應(yīng)用說明，共二條，為第9、10條。具體宗地地價(jià)計(jì)算時(shí)，可根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和宗地的具體條件利用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系進(jìn)行修正，土地用途和規(guī)劃條件要按照區(qū)自然資源局確定的進(jìn)行計(jì)算。

6、基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用中特殊情況的說明，共三條，為第11-13條。規(guī)定了商住混合用地采用基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)的計(jì)算方法，容積率出現(xiàn)超出正常范圍時(shí)的處理方法，以及對(duì)除商服、住宅、工業(yè)、公服用地以外的其他用地設(shè)定的適用基準(zhǔn)地價(jià)類型和修正系數(shù)。

7、規(guī)定了基準(zhǔn)地價(jià)的適用業(yè)務(wù)范圍，當(dāng)宗地價(jià)格評(píng)估低于基準(zhǔn)地價(jià)修正的宗地地價(jià)時(shí)采取的處理辦法，以及劃撥土地出讓、改變用途、上市交易時(shí)的評(píng)估依據(jù)，共二條，為第14、15條。

8、基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整條件及《實(shí)施辦法》解釋權(quán)與實(shí)施時(shí)間，共二條，為第16、17條。

政府文件：

關(guān)于印發(fā)《潮安區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法》的通知